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物业服务呼唤有效管理 ——我市物业服务情况现状调查
黑龙江新天房地产集团 发布日期:2011-08-08 来源:

        近几年,我市的住宅市场快速发展,与房地产行业相随相伴的物业服务企业也逐步发展壮大起来。目前,齐齐哈尔市共有物业服务公司114家。其中,一级资质1家,二级资质3家,三级资质110家,年末从业人员3896人,服务面积2557万平方米。从近几年我市物业服务的发展趋势看,物业服务企业数量不断增加,服务面积逐渐扩大,随着住宅小区化,物业管理行业日渐壮大,为小区有序运行做出了贡献。但在物业服务过程中也显露出一些问题,导致物业服务效率低,企业盈利能力较差,影响了物业服务产业的健康发展。
        物业企业:收费难经营举步维艰
        物业公司是微利性服务企业。我市物业服务企业的发展形成大致有三种模式,一是由原市政房管部门改制组建;二是由开发商自己组建或委托物业公司进行管理;三是由一些部门和单位的原有后勤部门转制后组建。其中,大多数物业服务企业存在物业费收取难、企业负担重,经营困难等问题。从2010年物业管理企业年报看,有的物业管理企业收取的物业费甚至不足以支付人员工资。据国家统计局齐齐哈尔调查队的调查,黑龙江新天物业集团的物业费收缴率在50-60%之间,2010年实收物业费551万元,而职工的应付工资就达565万元,每年要靠集团其他业务盈余补贴200-300万元,企业才能维持经营。齐车物业公司的收费率达到90%以上,每年收取物业费200多万元,而企业每年固定支出就达650万元,亏损的400多万元要靠工厂来弥补。
        据了解,除了劳动力和材料价格不断上涨,导致企业运营成本不断提高因素以外,究其原因,遗留问题多,直接造成物业服务先天不足,物业服务无法到位,导致收费难。同时,部分企业服务工作有折扣,影响了物业收费。在物业服务工作中,由于物业服务费收不到位,特别是老破旧楼房收费率更低,不少物业服务企业收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,引起住户不满,双方陷入了物业服务企业抱怨收费不到位而无法提供服务,业主抱怨服务质量低劣而不愿缴费的怪圈。另外,部分物业管理企业承担了水电费收取和供暖等应由相关部门承担的社会和经济责任,增加了物业管理企业的运营成本。
        业主:服务素质参差不齐
        很少的物业公司能做到日常的临时事件及时通知住户。而最普遍的小区路面、楼道的清洁工作也让业主们颇有微词,家住安智小区29号楼一单元的赵大娘说:“年年都向物业交楼梯清扫费,可也没见什么人来打扫过,楼道里犄角旮旯儿都是灰”。
        记者在走访了市内几个小区后发现,小区业主对居住小区管理的总体评价满意度不是很高。大多数业主都不是很熟悉物业管理的工作人员,当家中出现各种各样的物业问题时,时常是“手足无措”。加之物业管理的工作人员素质参差不齐,一些业主经常被物业“晾”在一边,有的企业还存在无证上岗的现象。
        为了维护小区的安全,很多物业公司都聘用了小区保安,但当记者问及小区保安是否尽职尽责时,一些业主普遍认为,保安工作形式多于实质,作用没有充分发挥。业主张先生说,保安通常都是在小区站站门岗,很少看见保安在小区内巡逻查看。有的小区保安对人的防范很“较真儿”,可小区里居然经常丢自行车。
建议:创新机制鼓励业主自治
        理顺物业管理体制,强化物业行业自律机制。首先,整顿企业规模,对服务面积较小的企业进行整合,通过政策扶持积极鼓励物业服务企业兼并、合并,树立品牌,做大做强物业服务企业。其次整顿企业资质,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施。再次整顿从业队伍,加强物业服务企业的制度化、规范化建设,对不符合要求和规定的物业服务企业及物业服务人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序,促进物业服务行业服务水平不断提高。
        加强服务,建立物业服务提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业服务应同步介入对小区公共设施的功能、布局、管网建设等提出专业的、合理的建议供开发建设企业,为后期物业服务打下基础。在物业服务企业引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
        探索建立物业服务矛盾纠纷调处新机制。可以将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会指导,参加社区居委会举办的各项活动。同时,社区居委会应该参与到业主委员会中来,对业主与业主之间,业主委员会与业主之间,业主、业主委员会与物业服务企业之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协调帮助。

        来源:2011年8月6日《齐齐哈尔日报》2版要闻

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